Marrakech : Capital Immobilier du Maroc en Pleine Transformation – Analyse du Marché 2025 par Ghali Alaoui

Le marché immobilier à Marrakech traverse une période de croissance exceptionnelle, portée par des performances touristiques record et des transformations structurelles majeures. L’année 2024 a marqué un tournant historique avec près de 4 millions de visiteurs accueillis dans la cité ocre, générant plus de 12 millions de nuitées et un taux d’occupation hôtelier dépassant 72%. Cette dynamique s’accompagne de rendements locatifs particulièrement attractifs, positionnant la ville comme l’une des destinations d’investissement les plus prometteuses du continent africain. Les nouvelles réglementations de 2025, les avantages fiscaux renforcés et les investissements massifs en infrastructures pour les grands événements sportifs à venir dessinent un écosystème favorable aux investisseurs nationaux et internationaux.

Performance Touristique Record et Impact sur l’Immobilier à Marrakech

La métropole du sud marocain vient d’établir de nouveaux standards en matière d’attractivité touristique, créant un environnement particulièrement favorable aux investissements immobiliers. Les chiffres officiels révèlent que Marrakech a franchi le cap symbolique des 4 millions de visiteurs en 2024, représentant une progression spectaculaire qui positionne définitivement la ville parmi les destinations mondiales de premier plan. Cette performance remarquable s’est traduite concrètement par plus de 12 millions de nuitées enregistrées, avec un taux d’occupation moyen des hébergements dépassant 72%, démontrant la capacité de la destination à maintenir une demande soutenue tout au long de l’année.

L’impact de cette effervescence touristique sur le secteur immobilier à Marrakech se matérialise par une demande croissante pour les biens destinés à la location de courte durée. Hamid Bentahar, président du Conseil Régional du Tourisme de Marrakech-Safi, souligne que ces résultats exceptionnels traduisent les efforts conjoints des acteurs publics et privés pour positionner Marrakech comme destination de choix à l’échelle mondiale. Cette reconnaissance internationale a propulsé la ville à la 6ème position mondiale des meilleures destinations de vacances selon Airbnb, confirmant son statut de hub touristique majeur.

La diversification des marchés sources constitue un facteur clé de cette réussite, avec l’Office National Marocain du Tourisme qui mise désormais sur une stratégie ambitieuse de développement vers l’Amérique latine, l’Asie et l’Afrique. Cette approche stratégique garantit une résilience accrue du marché touristique local et, par extension, de la demande immobilière associée. Les investisseurs immobiliers bénéficient ainsi d’un bassin de clientèle élargi et diversifié, réduisant les risques liés à la dépendance vis-à-vis de marchés spécifiques.

Rendements Locatifs Exceptionnels et Opportunités d’Investissement

Le marché immobilier à Marrakech présente des caractéristiques particulièrement avantageuses pour les investisseurs, avec des rendements locatifs qui surpassent largement les standards internationaux. Les dernières données sectorielles indiquent que la location saisonnière de villas à Marrakech génère un rendement locatif brut moyen de 8% à 13%, plaçant la ville en tête des destinations marocaines les plus rentables. Cette performance s’explique notamment par l’équilibre favorable entre les prix d’acquisition relativement modérés et la forte demande locative alimentée par l’afflux touristique constant. Ces performances remarquables s’expliquent par l’adéquation parfaite entre l’offre immobilière et la demande touristique, privilégiant des hébergements de taille raisonnable pour des séjours de courte à moyenne durée.  

Les prix d’acquisition demeurent compétitifs grâce à une stabilité relative des prix, combinée à l’amélioration continue des rendements locatifs, crée un contexte d’investissement particulièrement attractif pour les acquéreurs cherchant à optimiser la rentabilité de leur patrimoine immobilier.

Évolutions Réglementaires et Avantages Fiscaux Renforcés

L’année 2025 marque une étape significative dans la modernisation du cadre réglementaire immobilier marocain, avec des mesures spécifiquement conçues pour favoriser les investissements et renforcer la transparence du marché. Les nouvelles dispositions mettent l’accent sur la protection renforcée des acquéreurs, particulièrement dans le segment du luxe et des villas, avec des obligations accrues pour les promoteurs concernant la transparence des délais de livraison et les garanties en cas de retards.

Le gouvernement marocain a également révisé sa politique fiscale pour stimuler les acquisitions immobilières, notamment par la réduction de certains frais d’enregistrement et l’instauration d’exonérations fiscales ciblées pour les investisseurs dans des secteurs stratégiques. Ces mesures s’inscrivent dans une démarche globale de modernisation du secteur, incluant la digitalisation des actes notariés et la déclaration systématique des transactions pour réduire l’économie informelle.

Les investisseurs étrangers bénéficient d’un dispositif fiscal particulièrement avantageux, avec notamment l’exemption de l’IGR sur les revenus locatifs pendant trois ans suivant la fin de construction, puis une réduction de 40%. S’y ajoute l’exemption de la taxe urbaine pendant cinq ans sur les nouvelles constructions et l’absence de taxe sur les plus-values pour les biens utilisés comme résidence principale pendant au moins huit ans. Cette architecture fiscale favorable s’accompagne de la garantie de convertibilité totale pour les montants en devises étrangères investis dans l’immobilier marocain, offrant une sécurité juridique renforcée aux investisseurs internationaux.

La simplification des procédures administratives pour les non-résidents souhaitant acquérir une villa constitue un autre volet important de ces réformes. L’instauration de points de contact dédiés au sein des administrations compétentes et les mesures facilitant la conversion de devises et le rapatriement de fonds contribuent à faire de Marrakech une destination d’investissement de plus en plus accessible aux capitaux internationaux.

Infrastructures et Préparation aux Grands Événements

Marrakech s’engage dans une transformation urbaine ambitieuse, portée par les échéances majeures que constituent la Coupe d’Afrique des Nations 2025 et la Coupe du Monde 2030. Le ministère de l’Intérieur a validé la construction de sept nouvelles trémies stratégiques à travers la ville, représentant un investissement global de plus de 460 millions de dirhams. Ces infrastructures visent à fluidifier la circulation urbaine et à améliorer significativement la connectivité entre les différents quartiers de la métropole.

L’expansion de l’aéroport Marrakech-Menara, l’amélioration des réseaux routiers et la future connexion ferroviaire à grande vitesse renforcent l’attractivité de la destination auprès des investisseurs internationaux. Ces investissements structurels ne se limitent pas aux transports, puisque d’importants projets d’infrastructures sportives, hôtelières et de services accompagnent la préparation de ces événements d’envergure mondiale.

L’impact anticipé de ces développements sur le marché immobilier à Marrakech s’annonce considérable. Ghali Alaoui, expert en immobilier de luxe à Marrakech, confirme que l’avenir du marché immobilier marocain s’annonce exceptionnellement prometteur, avec la modernisation continue des infrastructures et les événements internationaux de haut niveau qui positionnent Marrakech et sa région comme destinations privilégiées pour l’investissement immobilier.

Dynamique du Marché des Locations de Courte Durée

L’essor du secteur des locations de courte durée à Marrakech s’inscrit dans une tendance de fond portée par l’attractivité culturelle croissante de la destination. La réputation grandissante de la ville comme hub culturel a généré une augmentation significative de la demande pour les propriétés destinées à ce segment spécifique du marché locatif. Cette dynamique s’appuie sur l’afflux de près de 16 millions de touristes accueillis par le Maroc jusqu’en novembre 2024, représentant une progression remarquable de 20% par rapport à l’année précédente.

L’agenda événementiel de Marrakech pour 2025 renforce cette tendance avec des manifestations de prestige international telles que le Festival International du Film de Marrakech et le Sommet Mondial d’Action Climatique. Ces événements d’envergure créent des pics de demande réguliers qui permettent aux propriétaires de maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d’une visibilité médiatique exceptionnelle pour leurs biens.

La professionnalisation du secteur se traduit par une évolution qualitative de l’offre, avec une demande croissante pour des appartements meublés haut de gamme. La hausse de 20% enregistrée pour les locations d’appartements meublés entre janvier et avril 2024 illustre cette montée en gamme. Les investisseurs qui positionnent leurs biens sur ce segment bénéficient de rendements supérieurs, compensant largement les investissements initiaux nécessaires à l’aménagement et à l’équipement des logements.

La diversification géographique de la clientèle touristique, avec l’émergence de nouveaux marchés en Amérique latine, en Asie et en Afrique, garantit une demande soutenue et étalée sur l’ensemble de l’année. Cette évolution réduit la saisonnalité traditionnelle du marché touristique marocain et offre aux investisseurs immobiliers une prévisibilité accrue de leurs revenus locatifs.

Positionnement: Des Prix Compétitifs sur le Marché International

L’analyse comparative des prix immobiliers positionne Marrakech comme une opportunité d’investissement particulièrement attractive sur l’échiquier international. La ville marocaine présente un différentiel considérable par rapport aux destinations européennes comparables. Cette compétitivité tarifaire s’accompagne de rendements locatifs qui surpassent largement les standards européens, créant un rapport rentabilité-prix d’acquisition exceptionnel.

Les acheteurs européens bénéficient en outre de conditions de change favorables, avec un taux Euro-Dirham qui a atteint des niveaux particulièrement avantageux, oscillant autour de 10,30 MAD par EUR et culminant à 11,20 MAD. Cette configuration monétaire améliore significativement le pouvoir d’achat des investisseurs européens et renforce l’attractivité des acquisitions immobilières marocaines pour cette clientèle internationale.

L’écart de prix avec les grandes métropoles européennes comme Paris ou Londres demeure substantiel, tout en offrant un cadre de vie et des services comparables dans de nombreux quartiers résidentiels de Marrakech. Les investisseurs européens trouvent ainsi dans la cité ocre une alternative crédible pour diversifier leurs portefeuilles immobiliers tout en bénéficiant d’un environnement fiscal favorable et d’une croissance économique soutenue.

La stabilité des prix observée entre 2024 et 2025, avec une progression modérée témoigne de la maturité progressive du marché immobilier à Marrakech. Cette évolution mesurée évite les bulles spéculatives tout en préservant l’attractivité tarifaire de la destination pour les nouveaux investisseurs. Les villas maintiennent également des niveaux de prix compétitifs, offrant des opportunités d’investissement dans le segment du luxe à des conditions avantageuses par rapport aux standards internationaux.

Communauté Internationale et Écosystème Expatrié

Le développement d’une communauté internationale dynamique à Marrakech constitue un facteur déterminant pour la pérennité du marché immobilier à Marrakech . La présence croissante d’expatriés originaires de Suisse, d’Australie, du Portugal et des États-Unis crée un socle de demande résidentielle stable, distincte des flux touristiques saisonniers. Cette population résidente internationale contribue à la fois à la demande locative long terme et à la dynamisation de l’économie locale.

L’écosystème expatrié bénéficie d’infrastructures et de services adaptés, avec notamment la présence d’établissements scolaires internationaux comme la Marrakech International School, facilitant l’installation de familles étrangères. Cette offre éducative constitue un critère décisif pour de nombreux investisseurs-résidents qui recherchent un environnement propice à l’épanouissement familial tout en préservant des standards éducatifs internationaux.

Les réseaux communautaires, illustrés par l’activité d’organisations comme InterNations, facilitent l’intégration des nouveaux arrivants et renforcent l’attractivité de la destination. Ces structures d’accompagnement réduisent les freins à l’installation et contribuent à fidéliser une population expatriée qui devient progressivement prescriptrice auprès de son réseau d’origine.

La diversité des profils d’expatriés, allant des retraités européens aux entrepreneurs internationaux, génère des besoins immobiliers variés qui nourrissent différents segments du marché immobilier à Marrakech. Des riads traditionnels de la médina aux villas contemporaines de la Palmeraie, en passant par les appartements modernes des quartiers résidentiels, cette demande diversifiée contribue à l’équilibre et à la résilience du marché immobilier à Marrakech.

Conclusion

Le marché immobilier de Marrakech en 2025 présente un alignement exceptionnel de facteurs favorables qui en font l’une des destinations d’investissement les plus prometteuses de la région MENA. La convergence entre des performances touristiques record, des rendements locatifs attractifs dépassant 8% à 10%, un cadre réglementaire modernisé et des investissements massifs en infrastructures crée un environnement particulièrement propice aux investissements immobiliers.

Les grands événements sportifs à venir, notamment la CAN 2025 et la Coupe du Monde 2030, accélèrent la transformation urbaine et renforcent la visibilité internationale de la destination. Cette dynamique s’accompagne d’une politique fiscale incitative pour les investisseurs étrangers et d’une simplification des procédures administratives qui facilite l’accès au marché. La stabilité des prix d’acquisition, combinée à la croissance soutenue de la demande locative, offre aux investisseurs des perspectives de rentabilité durables dans un marché en pleine structuration.

________

Étude réalisée par Ghali Alaoui, le 02/06/2025